6 porad dla budujących dom do 35 m2 bez pozwolenia

1. Przestrzegaj warunków pozwalających na budowę bez pozwolenia

Możliwość wybudowania domu bez pozwolenia jest bardzo kusząca i stanowi duże uproszczenie w procesie inwestycyjnym, jednak wymaga spełnienia określonych wymagań. Nie ma mowy o dowolności – wyłącznie niektóre budynki o ściśle wskazanych parametrach mogą zostać postawione bez uzyskiwania pozwolenia na budowę. Kluczowym warunkiem, który trzeba spełnić, jest ograniczenie powierzchni użytkowej nieruchomości do 35 mkw. – jeżeli jest ona większa, konieczne staje się pozyskanie pozwolenia na prowadzenie prac budowlanych.

Z tego względu domy stawiane wyłącznie na zgłoszenie są z reguły użytkowane sezonowo, jako letniskowe, a także w celach gospodarczych. Trudno sobie wyobrazić, żeby na tak niewielkiej powierzchni mogła żyć rodzina, jednak już osoby samotne czy nawet pary mogłyby spędzać w nim dużą część roku. Choć teoretycznie przepisy wykluczają całoroczne użytkowanie, w praktyce nic nie stoi na przeszkodzie, żeby spędzać w takim domu całe dnie – weryfikacja czasu przebywania w nim jest bowiem niemożliwa.

Ograniczenie powierzchni do 35 m kw. to kluczowy warunek, którego spełnienie pozwala na wybudowanie domu bez pozwolenia, ale nie jedyny. Istotna jest także konstrukcja nieruchomości, ponieważ prawo dopuszcza jedynie budynki wolnostojące parterowe – bliźniaki, szeregowce czy budynki piętrowe są zatem wykluczone. Niedopuszczalne jest także stawianie konstrukcji o wysokości przekraczającej 4 m – to maksymalny pułap, jaki mogą one osiągać. W grę wchodzi natomiast poddasze, jednak nie może mieć ono przeznaczenia użytkowego.

Kolejnym warunkiem, który trzeba spełnić, aby budowa domu bez pozwolenia była legalna i zgodna z przepisami, jest ograniczenie dotyczące możliwości postawienia wyłącznie jednej takiej nieruchomości na każde 500 m kw. działki (nie tylko budowlanej, ale też rolnej i rekreacyjnej). Wykluczone są wobec tego dwa takie budynki w bliskiej odległości od siebie, choć na dużej działce mogą się one pomieścić przy zachowaniu wymaganych odstępów. Ponadto prawo regulujące kwestię budowy domu na zgłoszenie wskazuje na konieczność upewnienia się co do braku jego oddziaływania na otoczenie. Oznacza to, że powstająca nieruchomość nie może w żaden sposób wpływać na sąsiadujące z nią i znajdujące się w pobliżu grunty, budynki, instalacje czy systemy.

Ostatni warunek dotyczący konstrukcji nieruchomości na zgłoszenie odnosi się do minimalnej odległości od granicy działki. Decydując się na postawienie takiego budynku, trzeba pamiętać, żeby znajdował się on co najmniej 4 m od skraju posiadanego gruntu w przypadku, gdy jest zwrócony w danym kierunku ścianą z drzwiami i oknami i nie mniej niż 3 m, jeżeli elewacja jest pozbawiona otworów.

2. Sprawdź warunki zabudowy

Nawet jeśli nieruchomość spełnia ogólnie obowiązujące warunki, które są wymagane do budowy domu bez pozwolenia, może się zdarzyć, że mimo to inwestycji nie da się zrealizować z uwagi na ograniczenia wyszczególnione w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub warunkach zabudowy. Dlatego tak ważne jest zapoznanie się z tymi dokumentami przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac budowlanych – o ile one istnieją, bo nie wszystkie grunty są nimi objęte. Warto mieć to na uwadze, bo może się okazać, że początkowe założenia spełzną na niczym z uwagi na zupełnie inne wytyczne zawarte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bądź warunkach zabudowy.

3. Zadbaj o komfort termiczny

Relatywnie niewielkim kosztem można sprawić, że dom 35 m kw. wybudowany na zgłoszenie stanie się obiektem do całorocznego użytku, w którym można przyjemnie spędzać czas nawet w chłodne, zimowe wieczory. Kluczowe pod tym względem są dwa aspekty: docieplenie samego budynku i zapewnienie wydajnego, a zarazem oszczędnego ogrzewania. Warstwę docieplenia można zamontować od razu, pamiętając przy tym, że będzie stanowiła dodatkowe ograniczenie powierzchni użytkowej. Teoretycznie istnieje możliwość doposażania budynku w izolację już po oddaniu go do użytkowania, jednak w razie ewentualnej kontroli może to zostać zinterpretowane przez urzędników nadzoru budowlanego jako omijanie przepisów. Materiały i technologie zastosowane do wykonania docieplenia zależą od indywidualnych preferencji i możliwości inwestora.

W kontekście zapewnienia komfortu termicznego w budynku przez cały rok bardzo istotne znaczenie ma dostarczenie zewnętrznego źródła ciepła. Popularnym rozwiązaniem stosowanym w tym celu są grzejniki elektryczne, często montuje się także ogrzewanie podłogowe lub panele grzewcze. W przypadku dostępu do sieci gazowej pojawia się możliwość wyboru tej formy ogrzewania. Sposobem na dywersyfikację źródeł ciepła może być dodatkowe użycie piecyka wolnostojącego. W nowoczesnych, ekologicznych konstrukcjach coraz częściej wykorzystuje się pompy ciepła, panele fotowoltaiczne czy promienniki podczerwieni. W domach bez pozwolenia rzadziej stosuje się natomiast instalacje gazowe, olejowe i na paliwa stałe ze względu na ich wielkości i koszty związane z montażem. Jeśli chodzi o podgrzewanie wody, najrozsądniejszy wydaje się bojler elektryczny lub przepływowy ogrzewacz.

4. Zdobądź dobry projekt

Uproszczone przepisy i możliwość prowadzenia budowy wyłącznie na podstawie pozwolenia nie oznaczają bynajmniej, że można się obyć bez projektu. Podobnie jak przy innych inwestycjach, pozostaje on kluczowym dokumentem również przypadku stawiania budynku do 35 m kw. na zezwolenie. Na jego podstawie wykonywane są prace budowlane, dlatego musi uwzględniać wszelkie istotne parametry dotyczące konstrukcji oraz działki, poza tym jest wymagany jako jeden z załączników do wniosku obejmującego zgłoszenie inwestycji. Z uwagi na niewielką powierzchnię i konieczność uwzględnienia licznych zmiennych, uzgodnień oraz opinii niezbędny jest precyzyjny i profesjonalny projekt przez wykonany wykwalifikowanego architekta.

5. Maksymalnie wykorzystaj dostępną przestrzeń

35 m kw. powierzchni użytkowej to niewiele, dlatego tym bardziej należy postarać się o jej optymalne wykorzystanie. Jak to zrobić? Jednym z popularnych sposobów na zwiększenie funkcjonalności wnętrza domku budowanego bez pozwolenia jest zastosowanie otwartej antresoli jako dodatkowego miejsca do spania czy pracy. Poza praktycznością takiego rozwiązania warto je polecić także z uwagi na kwestie designerskie – antresola po prostu ładnie się prezentuje i jest naprawdę stylowym elementem wnętrza. Należy jednak pamiętać, że jej wysokość nie może przekraczać 180 cm, ponieważ jeśli będzie wyższa, według przepisów jest uznawana za kondygnację, a wówczas budowa nieruchomości wymaga uzyskania pozwolenia.

Istotnym aspektem dotyczącym zagospodarowania wnętrza domu 35 m kw. budowanego bez pozwolenia jest technologia, w jakiej on powstaje oraz zastosowane ocieplenie. Warto postarać się o wykorzystanie materiałów i podzespołów, które gwarantują dobre właściwości konstrukcyjne i izolacyjne przy jak najmniejszej grubości przegród poziomych. Z tego względu często wykorzystuje się drewniane technologie szkieletowe, dzięki którym można ograniczyć szerokość murów. Dysponując odpowiednimi funduszami, można zastosować duże przeszklenia i szklane drzwi, aby optycznie powiększyć wnętrze; podobny efekt pozwala uzyskać wykończenie ścian i sufitu jasnymi kolorami. Oszczędność przestrzeni umożliwia natomiast przemyślane zabudowanie wnęk i skosów meblami oraz sprzętami, a także zastosowanie wiszącego wyposażenia, np. szaf i szuflad.

6. Pamiętaj o formalnościach

Nie da się ukryć, że pod względem formalnym budowa domu wyłącznie na podstawie zgłoszenia jest znacznie prostsza niż w ramach zezwolenia, jednak nie znaczy to, że to procedura całkowicie pozbawiona elementów biurokratycznych. Wręcz przeciwnie – z jednej strony ściśle określone wymagania, których trzeba się trzymać, a z drugiej konieczność przygotowania i przedłożenia projektu wraz z wnioskiem obejmującym zgłoszenie budowy sprawiają, że trzeba poświęcić trochę czasu na kwestie administracyjne. Do tego dochodzi jeszcze ewentualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, do którego nieruchomość musi zostać dostosowana, podobnie jak do warunków zabudowy.